БЛОГЪТ НА АДВОКАТ ЙОРДАНОВ

Какво търсиш?

25 януари 2009

Нов закон регламентира междусъседските отношения


закона за управление на етажната собственост


В ДВ бр.6 от 23 януари 2009г. е обнародван закона за управление на етажната собственост, който влиза в сила от 01.05.2009 г. Този закон урежда обществените отношения, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях. Какво предвижда закона?

Подробно са регламентирани правата и задълженията на собствениците и обитателите. Въвежда се „книга на собствениците”, която се води във всеки вход. В книгата се вписват трите имена на собственика, на членовете на неговото домакинство и на обитателите, както и самостоятелния обект и началната дата на обитаване. Вписването се извършва в 15-дневен срок от придобиването на правото на собственост, а за обитателите - в 15-дневен срок от началната дата на обитаването.


Достъп до данните в книгата имат управителят, контролният съвет, собственикът относно неговите данни, както и органите на Министерството на вътрешните работи, Министерството на регионалното развитие и благоустройството, общинската или районната администрация и Националната ветеринарномедицинска служба.


Към книгата на собствениците се води приложение, в което всеки собственик или обитател вписва притежаваните или взети за отглеждане животни. 


Законът предвижда две форми на управление на етажната собственост - общо събрание или сдружение на собствениците. Органи на управление са: общо събрание и управителен съвет (управител).


Общото събрание има следните правомощия:
1. приема, изменя и допълва правилника за вътрешния ред;
2. избира и освобождава членове на управителния съвет (управител), както и касиер;
3. избира и освобождава членове на контролния съвет (контрольор);
4. приема годишен бюджет за приходите и разходите и одобрява годишните отчети на управителния съвет (управителя), както и на контролния съвет (контрольора);
5. определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата;
6. разпределя консумативни разходи за общите части на сградата;
7. определя размера на паричните вноски във фонд ,,Ремонт и обновяване";
8. приема план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в общите части на сградата, включително и по изпълнение на предписаните мерки в доклада към техническия паспорт, или на други предписания на компетентните органи, както и одобрява годишния отчет на управителния съвет (управителя) за изпълнението му;
9. приема изменения в плана за извършване на ремонти, когато се налагат непредвидени разходи;
10. приема решения и за:
а) извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и за определяне на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт;
б) отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност;
в) обновяване на сградата, което се вписва в публичен регистър;
г) предприемане на подготвителни действия за учредяване на право на ползване, строеж, надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи части при спазване изискванията на действащото специално законодателство;
д) поставяне на реклами или технически съоръжения върху сградата;
е) изваждане от сградата на собственик или обитател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по-дълъг от три години;
ж) извършване на дейности във връзка с топлоснабдяването, водоснабдяването или на други дейности в случаите, когато това е предвидено в други закони;
з) създаване на условия за достъп в етажната собственост на хора с увреждания;
и) използване на общите части на сградата и прилежащата й площ при възникнали спорове, както и за спазване на вътрешния ред и санитарно-хигиенните норми;
к) предприемане на действия за санкциониране на собственик или обитател по реда на този закон;
11. може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица ;
12. може да приеме решение за получаване на кредити, безвъзмездна помощ и субсидии;
13. може да приеме решение за опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им;
14. може да упълномощи управителя да приеме решение за извършване на неотложни ремонти или на разходи, които не търпят отлагане.


Общото събрание не може да откаже приемане на решение за извършване на разходи, които са необходими за поддържането или за възстановяването на общите части на сградата.


Общото събрание е длъжно да приеме правилник за вътрешния ред в етажната собственост.
Приетите решения на общото събрание обвързват и нови собственици които придобият имот в етажната собственост. 


Новост в закона е, че Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.


Общото събрание на собствениците приема решения:
1. единодушно - за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, както и за учредяване право на ползване или право на строеж;
2. с мнозинство не по-малко от 75 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост - за изваждане на собственик по реда на чл. 45 от Закона за собствеността; собственикът, за когото се отнася решението, не участва в гласуването;
3. с мнозинство не по-малко от 67 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост - за обновяване и за извършване на основен ремонт.


В останалите случаи решенията се приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост.
Собственик може да откаже да бъде управител или контрольор само в случаите на трайна фактическа невъзможност поради болест или дълготрайно отсъствие през съответната година, както и при предложение за повторен избор.


Новоизбрания управител уведомява съответната общинска или районна администрация за избора в 14-дневен срок от произвеждането му. Към уведомлението се прилага заверено копие от решението на общото събрание.


За първи път закона предвижда създаване на сдружение на собствениците на етажната собственост. Сдружението е юридическо лице, което има за предмет управлението на общите части на етажната собственост. Създава се с провеждането на учредително събрание на което се подписва споразумение между собствениците.


Сдружението се регистрира в съответната общинска или районна администрация. Подробно е регламентиран и реда за прехвърляне или прекратяване на членството.
Законът предвижда и създаване на регистър на сгради в режим на етажна собственост.
Ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части се извършва само по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението.
Консумативните разходи и разходите за текущо поддържане за общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците и обитателите.


Деца до 6-годишна възраст и обитатели, които пребивават в етажната собственост не повече от един месец, не заплащат консумативни разходи.


Собственик или обитател, който отсъства повече от един месец, заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от консумативните разходи. За отсъствието се уведомява писмено управителя.


Собственици или обитатели, които упражняват професия или извършват дейност в етажната собственост, при която достъпът на външни лица е по-голям от обичайния, заплащат консумативни разходи до петкратния размер.
Собственици и обитатели, които отглеждат в етажната собственост животни, подлежащи на извеждане, заплащат консумативни разходи за всяко животно в размер като за един обитател.


За всяка сграда в режим на етажна собственост се издава технически паспорт при условията и по реда на Закона за устройство на територията.


Управителят е длъжен да съхранява безсрочно техническия паспорт.
Технически паспорт се съставя за:
1. завършени нови сгради - преди въвеждането им в експлоатация;
2. извършени основни ремонти, преустройство и основно обновяване - в 6-месечен срок от завършването им;
3. съществуващи сгради, които към датата на влизане в сила на закона са въведени в експлоатация - в срок до 31 декември 2012 г.
Предвидени наказания при неизпълнение на закона:
Собственик или обитател в сграда, който не изпълни задължение по закона за управление на етажната собственост, се наказва с глоба от 20 до 100 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 150 до 350 лв., когато е юридическо лице.


Собственик или обитател в сграда, който наруши правилата за вътрешния ред в етажната собственост и създаде безпокойство, по-голямо от обичайното, за другите собственици и обитатели, се наказва с глоба от 50 до 150 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 200 до 500 лв., когато е юридическо лице.


Управител, който не заявява за вписване обстоятелства, подлежащи на вписване в публичния регистър, както и промените в тях, се наказва с глоба от 100 до 500 лв.

Установяването на нарушенията се описва в протокол, съставен от управителния съвет. Когато в етажната собственост няма избран управителен съвет, протоколът се съставя от управителя и двама собственици, определени с решение на общото събрание. Констативният протокол съдържа данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата на извършеното нарушение и се съставя в три екземпляра.
След съставянето на протокола управителят незабавно го предоставя на общинската или районната администрация.
Актът за установяване на нарушението се издава от общинската или районната администрация, а наказателното постановление се издава от кмета на общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице.


Новият ред предвижда да се въведе ред в отношенията между собствениците и обитателите в етажната собственост и вменява задължения на кмета на района или общината налагането и събирането на глоби за нарушения от съответните собственици.


Предстои да видим дали законът ще се окаже ефективен.

Няма коментари:

Публикуване на коментар